U-DA Mobile Pile Driver

ภาพการดำเนินงาน ของทีมงานยู-ด้า ปั้นจั่น

ภาพการดำเนินงาน ของทีมงานยู-ด้า ปั้นจั่น

ภาพการดำเนินงาน ของทีมงาน ยู-ด้า ปั้นจั้น

ยู-ด้า ปั้นจั่น รับตอกเสาเข็ม ด้วย ปั้นจั่นรถ และปั้นจั่นสาน (ผลงานเป็นประกัน)

หากท่านต้องการ ตอกเสาเข็ม ซื้อเสาเข็มคอนกรีตอัดแรง โปรดคิดถึงเราเป็นอันดับแรก ในเรื่องงาน รับตอกเสาเข็ม นั้นUda Piledriver ตระหนักถึงความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก และ ด้วยการบริการของการ รับตอกเสาเข็ม มาเป็นเวลานานนั้น Uda piledriver จึงมีผลงานมากมาย วางใจในทีมงานที่มีความชำนาญมากด้วยประสบการณ์ในงานรับตอกเสาเข็ม พร้อมที่จะให้บริการแก่ท่านอย่างเต็มความสามารถ

ขอเพียงได้มีโอกาสรับใช้ท่านในงานบริการการตอกเสาเข็ม

หากสนใจ หรือ ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม เกี่ยวกับบริการ รับตอกเสาเข็มของ Uda Piledriver ติดต่อเราได้ที่

สายตรง : ด่วนโทร. 081-8333141, 081-9969040
สำนักงาน 038-795795 แฟกซ์ 038-795797

ที่ดิน บ่อทรายขาวสวยมาก น้ำไหลพาทรายมาตลอด พร้อมสวนยาง ประมาณ 26.5 ไร่ เจ้าของผู้หญิงมีอายุมากแล้ว ไม่มีทายาท ดูแลไม่ไหว ขายด้วยความเสียดาย ซื้อแล้ว
ดำเนินกิจการต่อ ทำกำไรได้ทันที ที่ดินอยู่ ต.ชุมแสง อ.วังจันทร์ จ.ระยอง
ติดต่อสอบถามได้ 0819969040

สนใจ สั่งซื้อผลิตภัณฑ์ไฟประดับ LED ซึ่งมีหลากหลายประเภท อาทิ ไฟสายยาง LED , ริบบิ้น และอื่นๆ อีก เลือกได้ตรงตามวัตถุประสงค์ในการใช้งาน คุณภาพดีและราคาถูก จริงๆ

ติดต่อสายตรง โทร. 081-9969040

ภาพจาก ทีมงาน ยู-ด้าปั้นจั่น

ฐานราก (เสาเข็ม) นั้นสำคัญไฉน

การเลือกซื้อบ้าน และแม้แต่ปลูกบ้านและอาคาร แต่ละหลัง ผู้ซื้อและผู้ปลูกบ้านและอาคารนั้น ก็มักให้ความสนใจกับแบบบ้านหรืออาคาร ว่ามีความสวยงาม หรูหราทันสมัย ใหญ่โตสมฐานะเป็นหน้าเป็นตาให้ตนเองหรือไม่
แต่ความสำคัญอย่างยิ่งในการเลือกซื้อบ้าน หรือปลูกสร้างอาคารบ้านเรือนที่คนส่วนใหญ่มักมองข้ามไป ไม่ค่อยให้ความสนใจนั้นก็คือ ฐานรากเสาเข็ม ซึ่งเป็นโครงสร้างหนึ่งที่สำคัญของบ้านและอาคาร จากที่มีข่าวว่า ตึก อาคาร หรือบ้านที่เกิดการทรุด, เอียง หรือพังมีการถล่มลงมา สร้างความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สิน ก็เกิดจากการที่มีโครงสร้างฐานราก (เสาเข็ม) ที่ขาดความมั่นคงและแข็งแรง

ปลูกเรือน ตามใจผู้อยู่
ปลูกอู่ ตามใจผู้นอน
ปลูกให้อยู่ถึงรุ่นลูกหลานก็ต้องมีฐานรากที่แข็งแรง

โคมดาวน์ไลท์ ชนิด ฝั่งฝ้า แบบที่นิยมติดตั้ง คอนโดมิเนียม หรืออพาร์ทเม้นท์ ที่มีพื้นที่ฝ้าเพดานค่อนข้างจำกัด ด้วยคุณภาพและราคาตัวโคมพร้อมหลอดประหยัดไฟที่มีราคาไม่สูง จึงเป็นสินค้าอีกตัวที่ขายดี สอบถามรายละเอียดได้ ที่ 081-996-9040

ที่ดินเปล่า เป็นอสังหาริมทรัพย์ลงทุน ที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะ ที่ดินแปลงขนาดย่อมๆ ในย่านที่ไม่ไกลชุมชน ที่ความเจริญกำลังเข้าถึง ที่เป็นเช่นนี้ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ไม่เสี่ยง แต่สามารถให้ผลตอบแทน ได้ดีกว่าการลงทุนชนิดอื่นๆ และมักให้ผลตอบแทนได้ดีกว่า เงินเฟ้อจุดน่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง ก็คือ เมื่อลงทุนแล้ว สามารถเพิ่มค่าขึ้น ได้เอง โดยอัตโนมัติ ตามความเจริญในพื้นที่ โดยไม่ต้องทำอะไรเลย เงินลงทุนก็ใช้น้อยกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ไม่มีภาระ และ ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา และ ไม่ต้องกังวล กับการเสื่อมค่า หรือ การสึกหรอ ของสิ่งปลูกสร้างแต่อย่างใดแต่เดิมมา ช่องทางการลงทุนชนิดนี้ จะจำกัดอยู่ในวงแคบ เฉพาะผู้มีอันจะกินเท่านั้น เนื่องจากการซื้อที่ดินเปล่า ธนาคารมักไม่ค่อยปล่อยกู้กัน ถ้าคิดจะซื้อเก็บไว้ลงทุน ต้องซื้อเป็นเงินสดเพียงสถานเดียวแต่ปัจจุบัน การลงทุนในที่ดินเปล่า กลับกลายมาเป็นเรื่องที่ใคร ก็สามารถทำได้แล้ว เพราะ ธนาคารหลายแห่งเริ่มหันมาปล่อยกู้กัน และ สามารถกู้เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ด้วย โดยเพียงทำข้อตกลงว่า ซื้อแล้วจะทำการสร้างบ้านในอนาคต ซึ่งกลายเป็นช่องทางสำคัญ ที่ทำให้การลงทุนสามารถกู้ได้มาก ดอกต่ำ และ ยาวนานเป็นพิเศษอย่างไรก็ดี ในทางปฏบัติ การเลือกที่ดินเปล่า ถือครองเพื่อการลงทุน ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่ซื้อแล้ว จะสามารถเพิ่มค่า ซื้อง่ายขายคล่อง และขายได้ราคาได้แต่ความสำเร็จในการลงทุน จะเกิดขึ้นได้หรือไม่ จำเป็นต้องเลือกซื้อที่ดินที่มีคุณลักษณะเหมาะสมกับการลงทุนด้วย การซื้อที่ดินเปล่า อย่างสุ่มสี่สุ่มห้า อาจส่งผลร้ายในทางลบ ต่อการลงทุน ได้ง่ายๆ ซึ่งในแง่การลงทุน หลักพื้นฐานในการเลือกที่ดินแปลงงาม เพื่อการลงทุน มีเคล็ด การพิจารณา ครอบคลุม 20 เรื่อง ดังต่อไปนี้
1. พิจารณารูปทรงของที่ดิน รูปทรงที่ดิน เกี่ยวพันกับศักยภาพ การใช้ประโยชน์อย่างใกล้ชิด ที่ดินที่เหมาะกับการลงทุน ควรเป็นที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เนื่องจากเป็นรูปทรงพื้นฐาน ในการใช้สร้างสิ่งปลูกสร้างทั่วไป ในกรณีไม่ใช่เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า จะต้องตรวจเช็คก่อนว่า จะสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากน้อยเพียงใด
2. เป็นที่ดินที่แปลงไม่เล็ก หรือ ใหญ่ จนเกินไป ที่ดินแปลงเล็กจนเกินไป จะทำให้มีข้อจำกัด และขาดความยืดหยุ่น ในการใช้ประโยชน์ได้ แต่หากแปลงใหญ่เกินไป ก็จะต้องใช้เงินลงทุนสูง บริหารจัดการและขายได้ยาก ทั้งนี้ ขนาดที่ดินเพื่อการลงทุน กฏกำปั้นทุบดินง่ายๆ ก็คือ ควรมีขนาดแปลงไม่น้อยกว่า 100 ตารางวา
3. การคมนาคมสะดวก ติด และ ใกล้ถนน ให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เนื่องจากถนนเป็นช่องทางหลัก ที่นำพาความเจริญให้เข้าถึงที่ดินแปลงนั้นได้ ให้เน้นเลือกที่ดินที่หน้ากว้าง ติดถนนมากที่สุด หรือ ในทำเลที่กำลังมีถนนตัดผ่านใหม่ หรือ กำลังมีการขยายถนน ถ้าเป็นทำเล ที่สามารถเดินทางโดยทางน้ำได้ด้วย จะยิ่งดีเท่านั้น
4. พิจารณาความสูงต่ำของพื้นที่ ยิ่งสูงกว่าระดับถนนทั่วไปมากเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น เพราะนอกจากจะช่วยให้แปลงที่ดินเด่นขึ้นแล้ว ยังช่วยการันตี ว่าที่ดินจะไม่มีปัญหาน้ำท่วม ในระยะยาวได้ด้วย เนื่องจากถนนเป็นพื้นที่บริเวณที่ภาครัฐ มักไม่ปล่อยให้เกิดน้ำท่วม ทุกครั้งที่มีการปรับปรุงถนน จะถมสูงขึ้นเรื่อยๆ
5. พิจารณาดูลักษณะดิน ว่ามีสภาพเป็นอย่างไร โดยดูว่าใช้เพาะปลูกได้หรือไม่ หรือ เป็นดินที่เหมาะทำประโยชน์อะไร และมีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์อย่างไรหรือไม่ ทั้งทางกายภาพ และทางกฏหมายทั้งนี้ ในทางกฏหมายแล้ว จะต้องเป็นที่ดิน ที่ไม่มีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์โดยผังเมือง กรณีเป็นที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล ก่อนซื้อจะต้องให้เจ้าของถนน จดภาระจำยอม ยอมให้ใช้ถนนได้ เพื่อจะได้การันตีถึงความคล่องตัว ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินระยะยาว และ จะได้ไม่เกิดปัญหากับเจ้าของถนนส่วนบุคคล ในภายหลัง
6. เป็นที่ดินที่น้ำไม่ท่วม และ มีระบบระบายน้ำดี ในช่วงหน้าฝน น้ำไม่ท่วมขังนาน ซึ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ คือ พื้นที่ในบริเวณใกล้แม่น้ำ หรือ ใกล้คลอง หรือ ที่ดินที่อยู่ในโซนเป็นแอ่ง หรือ ต่ำกว่าพื้นบริเวณอื่น
7. เป็นที่ดินที่ติด หรือ มีแหล่งน้ำธรรมชาติอยู่ใกล้ๆ ทั้งนี้ ต้องเป็นแหล่งน้ำที่มีอยู่ตลอดปี คุณภาพน้ำดี และต้องมีลักษณะเป็นน้ำเป็น ไม่เป็น น้ำตาย (น้ำที่มีการไหลและถ่ายเทอยู่เสมอ) ซึ่งสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้
8. ทิวทัศน์บริเวณใกล้เคียงที่ดิน เจริญตา เจริญใจ ไม่ติดป่าช้า ที่ดินที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งที่มีทิวทัศน์ดี และ สวยงาม จะเป็นจุดขายสำคัญ ที่ดึงดูดให้คนอยากเป็นเจ้าของ หรือ อยากซื้อ ที่ดินแปลงนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี
9. ไม่เป็นที่ดินที่อยู่ติดหรือ ใกล้กับวัด ศาลเจ้า ที่สิงสถิตสิ่งศักดิ์สิทธิ หรือ ศาสนสถานพื้นที่เหล่านี้ จะเป็นบริเวณล่อแหลมต่อปัญหามลภาวะทางเสียง เนื่องจากมีงานบ่อย มีเสียงดังอึกทึก และ มีกิจกรรม ที่ไม่เป็นมงคล เช่น งานศพ อยู่เสมอ ทำให้การใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขาดความสะดวก และ ค้าขาย ไม่ค่อยดี
10. ไม่อยู่ใกล้ฟาร์มไก่ ฟาร์มหมู ที่ทิ้งขยะ ซึ่งมีกลิ่นเหม็น หรือ มลภาวะทางกลิ่นปัจจัยด้านนี้ เป็นอุปสรรคสำคัญ ต่อการใช้ประโยชน์ และการสร้างบ้านอยู่อาศัยบนที่ดิน ที่ไม่ควรมองข้ามอย่างเด็ดขาด
11. เป็นที่ดินที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชน กฏกำปั้นทุบดินง่ายๆ ก็คือ ควรอยู่ห่างไม่เกิน 5 กม. เพราะเป็นบริเวณที่มีโอกาสที่ความเจริญจะมาถึงได้ง่าย โดยอาศัยระยะเวลาไม่นาน
12. มีสาธารณูปโภคพร้อม โดยเฉพาะน้ำ และ ไฟฟ้า ซึ่ง สาธารณูปโภคเหล่านี้ ถือเป็นปัจจัยพื้นฐาน สำคัญ ที่เกื้อหนุนให้เกิดความเจริญเพิ่มขึ้นในท้องที่ขึ้น
13. ใกล้ตลาด โรงเรียน โรงพัก ร้านค้า และ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยิ่งใกล้และมีมากเท่าไหร่ ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะสิ่งเหล่านี้จะช่วยให้เกิดความสะดวกสบาย และกระตุ้นให้คน อยากเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดิน
14. ไม่ใกล้โรงงาน และ คลังสินค้า ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหารถบรรทุกวิ่งผ่าน ทำถนนเสีย ก่อให้เกิดมลภาวะต่างๆ และ เป็นเงื่อนไขก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยขึ้น
15. มีเอกสารสิทธิ เป็นโฉนด และต้องไม่ติดภาระผูกพันทางกฏหมายใดๆ ทั้งสิ้น อาทิ สิทธิการเช่า สิทธิอยู่อาศัย ภาระจำยอม ฯลฯ ซึ่งอาจส่งผลกระทบ กับราคาที่ดิน และทำให้มีปัญหา ในการซื้อขายเปลี่ยนมือ
16. ไม่อยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง จากผลการวิจัย ในออสเตรเลีย และ อังกฤษ เมื่อไม่นานมานี้ พบว่าผู้อาศัยอยู่ใกล้บริเวณที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน เป็นเวลานาน อาจจะมีความเสี่ยง เพิ่มสูงขึ้น ในการเป็นโรคลูคีเมีย (เม็ดโลหิตขาวมาก) ต่อมน้ำเหลือง และ โรคอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ในช่วงบั้นปลายของชีวิตได้ โดยผู้ที่อาศัยอยู่ใกล้กับแนวสายไฟแรงสูง ประมาณ 300 เมตร จนถึงตอนอายุ 5 ขวบ มีโอกาสที่จะเป็นมะเร็งเพิ่มขึ้น 5 เท่า ในขณะที่คนที่อยู่ห่างในระยะเท่ากัน ในช่วงระหว่าง 15 ปีแรก มีโอกาสพัฒนาเป็นมะเร็งตอนโตเป็นผู้ใหญ่ 3 เท่า
17. เป็นที่ดินที่อยู่ห่างเส้นทางสนามบิน ผลการวิจัยในต่างประเทศล่าสุด พบว่าเสียงของเครื่องบิน จะส่งผลให้ผู้อยู่อาศัย หรือ ผู้ใช้ประโยชน์เสี่ยงต่อการเป็นโรคความดันโลหิตสูง โดยผู้ที่อยู่อาศัยใกล้เส้นทางบิน ใกล้ท่าอากาศยาน นานเกิน 5 ปี เสี่ยงต่อการเป็นโรคความดันโลหิตสูงมาก ยิ่งกว่าผู้อาศัยในบริเวณอื่น ถึง 2 เท่า
18. ไม่เป็นที่ดินในทำเลที่เจริญเต็มที่แล้ว เนื่องจากที่ดินลักษณะนี้ ราคาที่ดินได้ขึ้นไปทรงตัวอยู่ในระดับแพงมากแล้ว โอกาสที่ราคาที่ดิน จะขยับตัวสูงขึ้นไปอีก มีน้อย หรือ ไม่มี ทั้งนี้ที่ดินที่เหมาะกับการลงทุน ควรเป็นที่ดินยังไม่เจริญเต็มที่ แต่กำลังอยู่ในระยะเจริญขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในอนาคตอันใกล้
19. ต้องไม่เป็นที่ดินที่อยู่โดดเดี่ยว โดยพิจารณาดูเพื่อนบ้านใกล้เคียง ว่ามีหรือไม่ ถ้าไม่มีจะมีปัญหาเรื่องความปลอดภัย และต้องพิจารณาเพิ่มเติมดูว่าเพื่อนบ้านมีลักษณะเป็นเช่นไรด้วย ต้องแน่ใจก่อน ว่าเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียง ทั้งด้านหน้า ด้านหลัง ด้านซ้าย และ ด้านขวา เป็นเพื่อนบ้านที่ดี ไม่มีปัญหาใดๆ
20. พิจารณาค่าเช่าที่ดินในบริเวณนั้น และ แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่า ซึ่งถือเป็นตัวชี้ความน่าสนใจของที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ทางหนึ่ง โดยควรเป็นที่ดินที่มีค่าเช่าสูง และมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นทุกปี อย่างมีนัยสำคัญ
ที่มา : หนังสือ ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงิน และ หากำไรอย่างชาญฉลาด  หนังสือ ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงิน และ หากำไรอย่างชาญฉลาด

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

“อสังหาริมทรัพย์” หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย
จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติหรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ
สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น
กระทำอย่างไรถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

การกระทำดังต่อไปนี้เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

“ขาย” คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ขาย
“สัญญาจะขาย” สัญญาจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
“ขายฝาก” คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่อสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นถือเป็นโมฆะ
“แลกเปลี่ยน” คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน
“ให้เช่าซื้อ” คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนตามที่ตกลงกัน
“ให้” คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนอสังหาริมทรัพย์ของตนโดยเสน่หาให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น
“จำหน่าย จ่าย โอนไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่” ได้แก่ การเวนคืนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่า การบริจาค เป็นต้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า หรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยทางใด แบ่งเป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามแบบ ภธ. 01) ภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (ได้แก่วันที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์)

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม
การขายอาคารชุดโดยเจ้าของโครงการซึ่งต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด
การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย เช่น การขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยผู้ขายต้องนำมูลค่าขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารดังกล่าวมารวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขายดังกล่าว แต่มีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน (เช่น สวนเกษตร การจัดสรรที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่ถึง 10 แปลง)

กรณีที่ 2 การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือ หากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องยื่นแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ หรือธุรกิจทั่วไป ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองไว้กี่ปีก็ตามและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม และได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
การขายอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ไม่เข้าลักษณะ เป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขายตามกรณีที่ 1 ข้างต้น ทั้งนี้ ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา

การนับระยะเวลาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องคำนวณและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาที่ตกลงซื้อขาย หรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน อันเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

ร้อยละ 3.0 ของยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์และภาษีส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของยอดรายรับฯ

การยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีผู้ขายจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับหรือไม่ก็ตาม โดยให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่
กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่ง ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายสถานประกอบการเว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้ยื่นแบบ ภธ. 40 รวมกัน
กรณีผู้ขายได้สิทธิไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เฉพาะของเดือนภาษีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่ผู้ขายมีภูมิลำเนาตั้งอยู่

อากรแสตมป์

ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าได้เสียอากรแสตมป์ไปในขณะที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก็มีสิทธิขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้เสียอากรแสตมป์ต่อสรรพากรพื้นที่ หรือสรรพากรจังหวัดแล้วแต่กรณี
เพื่อไม่ให้เป็นภาระต้องขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ในกรณีดังกล่าว ควรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสียก่อนแล้วนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็จะไม่ถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์

หมายเหตุ
เอกสารนี้เป็นเอกสารแนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อสอบถามได้ ณ หน่วยงานสรรพากรทุกแห่ง

แหล่งที่มา ฝ่ายประชาสัมพันธ์และเผยแพร่ สำนักงานเลขานุการกรม กรมสรรพากร สล. 0318/30

ภาษีที่เกี่ยวข้องจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้อ่านหลายๆ ท่านคงคุ้นเคยกับการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากันบ้างแล้ว เพราะเป็นภาษีที่ท่านต้องจ่ายเมื่อท่านหาเงินมาได้ ทั้งจากรายได้จากงานที่ทำ และจากผลตอบแทนการลงทุน นอกจากภาษีเงินได้ดังกล่าวแล้ว ทราบหรือไม่ว่ายังมีภาษีอีกประเภทหนึ่งที่ท่านต้องจ่ายเมื่อได้ขายทรัพย์สินให้ผู้อื่น ภาษีที่ว่านี้คือภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
การขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายได้กำหนดให้ภาระภาษีเป็นของผู้ขาย แต่ผู้ซื้ออาจจะเป็นผู้ที่ชำระก็ได้แล้วแต่จะตกลงกัน โดยค่าใช้จ่ายทางด้านภาษีดังกล่าวจะถูกหักเมื่อได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ดังนั้นท่านที่มีทรัพย์สินประเภทดังกล่าว หากต้องการขายทรัพย์สินประเภทนี้จะมีภาษีที่เกี่ยวข้องกับท่านอยู่ 2 ประเภทคือ

1.) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (การนับปีถือครองให้นับปีปฏิทิน)

สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพย์ที่เป็นมรดก กับทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก การคิดภาษีประเภทนี้จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หักค่าใช้จ่ายได้ 50% และนับปีแบบปีปฏิทิน สมมติว่าท่านได้ขายอสังหาฯ ที่เป็นมรดกที่ราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,700,000 บาท และได้ถือครองมา 5 ปีปฏิทิน เช่น ถือครองมาตั้งแต่ปี 2550 - 2554

- เงินได้จากการขาย: ให้ใช้ราคาประเมิน 2,700,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,350,000 บาท

- เงินได้ต่อปี: ให้หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เท่ากับ 270,000 บาท (1,350,000 / 5 ปี)

- ภาษีต่อปี: ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย

0 – 100,000 บาท อัตราภาษี 5%

100,001 – 500,000 บาท อัตราภาษี10%

500,001 – 1,000,000 บาท อัตราภาษี 20%

1,000,001 – 4,000,000 บาท อัตราภาษี 30%

เกินกว่า 4,000,000 บาท อัตราภาษี 37%

เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 22,000 บาท {(100,000*5%) + (170,000*10%)}

- ภาษีจ่าย: ให้คูณภาษีต่อปี ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง 22,000*5 ปี = 110,000 บาท

- ดังนั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือ 110,000 บาท

หากท่านต้องการขายทรัพย์ที่เป็นมรดก หากกำหนดให้ราคาประเมินคงที่ตามตัวอย่างข้างต้นแล้ว พบว่ายิ่งถือครองนานยิ่งเสียภาษีน้อยลง ตัวอย่างเช่น ถือครอง 5 ปี เสียภาษี 110,000 บาท, ถือครอง 6 ปี เสียภาษี 105,000 บาท, ถือครอง 7 ปี เสียภาษี 100,000 บาท

ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย: www.dol.go.th และกรมสรรพากร www.rd.go.th

ในส่วนของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก การคิดภาษีประเภทนี้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก แต่จะหักค่าใช้จ่ายไม่เหมือนกัน (ดูได้จากตารางการหักค่าใช้จ่าย) สำหรับปีถือครองให้นับปีปฏิทิน สมมติให้ท่านประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านเอง 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,700,000 บาท ถือครองมา 5 ปีปฏิทิน

- เงินได้จากการขาย: ให้ใช้ราคาประเมิน 2,700,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 65% เหลือ 945,000 บาท

- เงินได้ต่อปี: ให้หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เป็น 189,000 บาท (945,000 / 5)

- ภาษีต่อปี: ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย

0 – 100,000 บาท อัตราภาษี 5%

100,001 – 500,000 บาท อัตราภาษี 10%

500,001 – 1,000,000 บาท อัตราภาษี 20%

1,000,001 – 4,000,000 บาท อัตราภาษี 30%

เกินกว่า 4,000,000 บาท อัตราภาษี 37%

เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 13,900 บาท {(100,000*5%) + (89,000*10%)}

- ภาษีจ่าย: ให้คูณภาษีต่อปี ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง 13,900*5 ปี = 69,500 บาท

- ดังนั้นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคือ 69,500 บาท

หมายเหตุ: ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษี โดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

สำหรับการขายทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก หากสมมติให้ราคาประเมินคงที่ตามตัวอย่างข้างต้นแล้ว พบว่าการถือครองนานขึ้นกลับให้ผลในทิศทางตรงกันข้าม กล่าวคือ ยิ่งถือครองนานยิ่งเสียภาษีมากขึ้น ตัวอย่างเช่น ถือครอง 5 ปี เสียภาษี 69,500 บาท, ถือครอง 6 ปี เสียภาษี 78,000 บาท, ถือครอง 7 ปี เสียภาษี 86,500 บาท

การยื่นคำนวณเงินได้จากภาษีในส่วนนี้ ท่านสามารถเลือกได้ว่าจะยื่นรวมกับเงินได้ประเภทปกติ หรือแยกยื่นตามวิธีคำนวณข้างต้น แต่โดยส่วนใหญ่แล้วแนะนำให้ท่านแยกยื่น ซึ่งจะทำให้ท่านไม่ต้องนำมารวมคำนวณรายได้สิ้นปีเพื่อเสียภาษีอีก สำหรับการยื่นรวมแม้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่ากัน แต่จะไม่มีการหารรายได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาฯ (ถือเป็นรายได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8)) มารวมกับรายได้ประเภทอื่น ทำให้ท่านเสียภาษีสูงมาก (ยังคงใช้สิทธิ์ลดหย่อนกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ และกองทุนรวมหุ้นระยะยาวตามปกติ) ยกเว้นในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพง และท่านมีเงินได้น้อยหรือไม่มีเงินได้ ซึ่งจะทำให้รายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนแล้วไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี (ได้รับยกเว้นภาษี)

ที่มา: มาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ว่าด้วยเรื่องเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8)

2.) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (การนับปีถือครองให้นับวันชนวัน)

หลายท่านอาจเข้าใจผิดคิดว่าเป็นภาษีที่เสียจากรายได้จากการทำธุรกิจ แต่ไม่ใช่ครับ ภาษีส่วนนี้คิดจากผู้ที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยผู้ขายอสังหาฯ จะเสียภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย (ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยเสียพร้อมๆ กับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้จะมีกรณีที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ

- กรณีที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าว เกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีและ

- กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าวเกินกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นกัน

ระวัง! ภาษีธุกิจเฉพาะจะคิดจากรายรับ ไม่ได้คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เหมือนกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นหากท่านมีรายได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้สำหรับลงทุนจำนวน 3,000,000 บาท และถือครองทรัพย์ดังกล่าวมาไม่ถึง 5 ปี ท่านก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 99,000 บาท (3.3%*3,000,000)

ทั้งนี้ในความเห็นของผู้เขียนมองว่า ภาษีที่คิดเพิ่มในส่วนนี้มีส่วนช่วยสนับสนุนการถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้เพื่อการอยู่อาศัยมากกว่าการเก็งกำไร วัตถุประสงค์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือซื้อเพื่ออยู่ ไม่ใช่ซื้อเพื่อขาย กำไรคือผลพลอยได้หากท่านถือครองระยะยาว นอกจากนี้คงไม่มีใครอยากที่จะเสียภาษีให้รัฐหากไม่จำเป็น เลือกได้ท่านก็อยากที่จะลดภาระภาษีให้น้อยที่สุดหากตัดสินใจที่จะขายจริงๆ เพราะการประหยัดภาษีก็คือเงินที่เพิ่มขึ้นในกระเป๋าท่านนั่นเอง

กล่าวโดยสรุปภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาระภาษีทั้งสองประเภทต่างถูกหักขณะโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบภาระภาษีส่วนนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ถูกบังคับให้จ่ายทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่ท่านสามารถประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะได้หากขายทรัพย์สินที่ได้ถือครองมาเกินกว่า 5 ปี หรือเกินกว่า 1 ปี (กรณีมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินที่ขาย) ซึ่งก็จะช่วยท่านประหยัดไปได้มาก ทั้งนี้ผู้เขียนหวังว่าบทความนี้จะทำให้ท่านที่มีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าใจถึงภาระภาษีจ่ายที่จะเกิดขึ้นไม่มากก็น้อย เพราะคนส่วนใหญ่มักคุ้นเคยกับภาษีเงินได้เป็นอย่างดี แต่ยังขาดความรู้ด้านภาษีอสังหาฯ เพราะไม่มีให้พบบ่อย อย่าลืมว่าเม็ดเงินภาษีจ่ายส่วนนี้มากพอๆ กับเงินโบนัสทั้งปีเลยทีเดียวนะครับ แล้วจะไม่ให้ประหยัดภาษีไปได้อย่างไร?

โดย : วสุ ศรีธิมาสถาพร, CFP
ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล ธนาคารกสิกรไทย

การต่อเติมอย่างไรทำให้ทรุดตัวของตัวอาคาร
(จากบทความ อ.โกศล วิจิตรทฤษฏี และ อ.สำเริง ฤิทธพริ้ง)

ต่อเติมอย่างไรให้ทรุด” เป็นคำถามที่คนส่วนใหญ่คงจะสงสัยว่าทำไมแทนที่การต่อเติมอาคารทั่วไปจะต้อง พยายามทำให้อาคารไม่ทรุดไม่ใช่หรือ จริงๆ แล้ว ความเข้าใจของคนทั่วไปรวมถึงช่าง ผู้รับเหมา สถาปนิกหรือวิศวกรบางรายที่ยังไม่มีความเข้าใจในเรื่องการต่อเติมดีพอ คือ “ทำอย่างไรก็ได้ให้การต่อเติมอาคารนั้นไม่ทรุด” ซึ่งจริงๆ แล้วเป็นความเข้าใจที่ผิด

ก่อนอื่นเราต้องมาทำความเข้าใจถึงเรื่องการก่อสร้างอาคารก่อน การก่อสร้างอาคารใหม่หลายๆ หลังนั้นจะเริ่มต้นจากการตอกเสาเข็ม ทำฐานราก ก่อนจะทำโครงสร้างทั้งเสาและคาน จากนั้นจึงขึ้นเป็นอาคาร เหตุใดถึงต้องลงเข็มล่ะ ก็เนื่องจากว่าสภาพพื้นที่ที่จะก่อสร้างอาคารนั้นๆ มีการทรุดตัวตลอดเวลาซึ่งแต่ละพื้นที่ก็จะมีการทรุดตัวของพื้นดินที่แตกต่าง กันไปตามสภาพดินของพื้นที่นั้นๆ การลงเข็มจึงเป็นการทำให้อาคารนั้นๆ มีการทรุดตัวที่ช้ากว่าสภาพพื้นที่บริเวณนั้นและทำให้การทรุดตัวของอาคาร เป็นไปโดยพร้อมๆ กันทั้งอาคาร ไม่ทรุดตัวเพียงส่วนใดส่วนหนึ่งเท่านั้น ฉะนั้น การลงเข็มไม่ใช่การทำให้อาคารไม่ทรุดตัว แต่ ความเข้าใจของคนส่วนใหญ่จะคิดเพียงว่าถ้าลงเข็มมากๆ อาคารที่ก่อสร้างนั้นจะไม่ทรุด ขอย้ำว่า อาคารที่ก่อสร้างทุกหลังนั้นมีการทรุดตัวเพียงแต่การทรุดตัวในแต่ละปีนั้น เป็นเพียงไม่กี่มิลลิเมตรจึงทำให้เราเกิดความรู้สึกว่าอาคารนั้นไม่ทรุดตัว การต่อเติมอาคารแต่ละหลังนั้น เกิดจากความต้องการของเจ้าของอาคารที่จะขยายพื้นที่ใช้สอย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ต่างๆ แสดงว่าอาคารส่วนที่จะต่อเติมนั้นต้องเกิดขึ้นหลังจากอาคารที่อยู่อาศัยนั้น สร้างแล้วเสร็จเป็นระยะเวลาหนึ่งซึ่งการต่อเติมอาคารแต่ละหลังนั้นต้องคำนึง ถึงโครงสร้างของอาคารเดิมว่ามีลักษณะอย่างไร สามารถต่อเติมตามความต้องการได้หรือไม่ ดังนั้นหากเป็นไปได้ ก่อนที่จะต่อเติม อาคารควรจะตรวจสอบหรือหาแบบโครงสร้างของอาคารเดิมมาเพื่อ พิจารณาในการออกแบบโครงสร้างส่วนต่อเติมให้สัมพันธ์กับโครงสร้างอาคารเดิม และไม่เป็นการทำการโครงสร้างของกันและกันด้วยเมื่อเราได้แบบโครงสร้างอาคาร เดิมมาแล้ว ในหลายๆ ครั้งที่ช่าง ผู้รับเหมา สถาปนิกหรือวิศวกรบางรายมีความเข้าใจเรื่องการต่อเติมไม่ดีพอ พยายามที่จะออกแบบโครงสร้าง ฐานราก เสาเข็มให้เหมือนกับโครงสร้างอาคารเดิมโดยเข้าใจว่าเมื่อออกแบบโครงสร้าง ฐานราก เสาเข็ม เหมือนกับอาคารเดิมจะทำให้การทรุดตัวของส่วนต่อเติมเท่ากับอาคารเดิมแล้วการ ทรุดตัวของอาคารทั้ง 2 ส่วนจะเป็นไปพร้อมๆ กัน ไม่เกิดปัญหาการแตกร้าวของอาคาร หลายๆ ท่านคงเคยได้ยินว่า ถ้ากลัวอาคารทรุดตัวแตกร้าว ก็ลงเข็มเยอะๆ สิ หรือ ลงเข็มให้เท่ากับอาคารเก่าจะทำให้อาคารส่วนต่อเติมไม่ทรุดตัว ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิดมหันต์ เพราะหลังจากก่อสร้างไปไม่กี่ปี (บางหลังต่อเติมไปไม่ถึงปี) ก็เกิดการทรุดตัวแตกร้าวระหว่างโครงสร้างทั้ง 2 ส่วน บางหลังก็เกิดอย่างรุนแรง ซึ่งหลังจากนี้การซ่อมแซมแก้ไขทำได้ยากและไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้จบสิ้นกลาย เป็นปัญหาเรื้อรัง ค่าใช้จ่ายบานปลายจนสุดท้ายก็ต้องทนอยู่กับโครงสร้างที่มีปัญหาอย่างไม่มี ทางเลือก ทีนี้ มาดูกันว่า “การต่อเติมอย่างไรให้ทรุดนั้น” หมายความว่าอย่างไร

การต่อเติมนั้น ยิ่งทรุดตัวมากเท่าไหร่ยิ่งดี เพราะเมื่ออาคารทรุดตัวมากๆ เมื่อถึงจุดหนึ่งการทรุดตัวจะลดน้อยลง เมื่อคิดเช่นนั้นการต่อเติมของเราก็จะตั้งอยู่บนพื้นฐาน “ยิ่งทรุดตัวมากยิ่งดี” ทำให้เราต้องออกแบบโครงสร้างอาคารส่วนต่อเติมให้แยกขาดจากอาคารเดิมเพื่อไม่ ให้เกิดผลกระทบกับโครงสร้างของอาคารเดิมและอาคารส่วนต่อเติม ให้อาคารทั้ง 2 ส่วนมีการทรุดตัวที่อิสระจากกัน หลายๆ ท่านอาจจะสงสัยว่า ถ้างั้นในส่วนของรอยต่อระหว่างโครงสร้างอาคารเดิมและอาคารส่วนต่อเติมเราจะ ทำอย่างไรตรงนั้นเมื่อเราแยกโครงสร้างของทั้ง 2 ส่วนจากกัน บริเวณรอยต่อก็จะเป็นร่องบ้าง เป็นรอยแยกบ้าง เมื่อรู้เช่นนั้น เราก็ทำการแก้ปัญหาบริเวณรอยต่อนั้นเสียด้วยการออกแบบซึ่งทำได้หลายๆ วิธี เช่น บริเวณรอยต่อพื้นก็ทำเป็นเหมือนร่องน้ำสามารถโรยกรวดหรือหินสีสวยๆ เพื่อตกแต่ง หรือออกแบบทำเป็นขึ้นบันไดเล็กน่ารักๆน็้ ก็ได้ บริเวณผนังที่เป็นรอยต่อก็สามารถออกแบบเป็นผนังตกแต่ง เช่นให้ไม้ฝาต่างๆ มากตี หรือตีกรอบวงกบหรือตู้สวยๆ ก็ได้ ด้านบนหรือเพดานก็ออกแบบฝ้าเพดานให้มีระดับหลดหลั่น ดร็อปฝ้า และยังมีวิธีการออกแบบอีกหลายๆ อย่างให้ดูดีดูเก๋ แล้วแต่ว่าต้องการจะให้ห้องนั้นเป็นลักษณะไหน ส่วนปัญหาเรื่องการรั่วซึมต่างๆ ก็สามารถใช้ผลิต ภัณฑ์กันรั่วซึมที่มีอยู่ตามท้องตลาด เช่น พวกอะคลีริค ยาแนวก่อนที่จะปิดผิวรอยต่อตามที่เราได้ออกแบบไว้แต่บางท่านอาจจะสงสัยว่า ทำไมต้องทำให้มันยุ่งยากขนาดนั้นด้วย ดีไม่ดียังสิ้นเปลืองงบประมาณไปกับการตกแต่งพวกนี้อีกแถมเมื่ออาคารเกิดการ ทรุดตัว การตกแต่งพวกนี้ก็เสียหายต้องซ่อมแซมอยู่ดี ลองคิดดูง่ายๆ นะครับ ความเสียหายกับงานตกแต่งพวกนี้ เวลาซ่อมแซม เราจะเสียค่าซ่อมแซมเฉพาะบริเวณที่ตกแต่งซึ่งค่าใช้จ่ายไม่เท่าไหร่ หรือบางทีหากออกแบบง่ายๆ ไม่ซับซ้อน เราก็สามารถที่จะซ่อมแซมเองได้ไม่ยากและไม่ต้องเรียกช่างมาให้เสียเวลาและ ค่าใช้จ่าย แต่หากเราต่อเติมโดยโครงสร้างอาคารเดิมและอาคารส่วนต่อเติมติดกันเมื่อเกิด การทรุดตัว ความเสียหายที่เกิดขึ้นจะไม่สามารถควบคุมได้ว่าจะเสียหายแค่บริเวณรอยต่อ บางแห่งลามไปถึงโครงสร้างของอาคารเดิม เมื่อจะทำการซ่อมแซมก็ทำได้ยาก มีค่าใช้จ่ายที่สูง บางทีต้องทุบผนังแล้วก่อใหม่ หากเกิดรุนแรงมากอาจถึงขั้นต้องทุบโครงสร้างส่วนต่อเติมทิ้ง บางทีอาจมีผลต่อโครงสร้างของอาคารเดิมได้ ซึ่งหากต้องทำการซ่อมแซมก็ไม่สามารถประเมินได้เลยว่าความใช้จ่ายจะเป็น เท่าไร และปัญหาจะหยุดแค่นี้หรือไม่ ทำให้เราอยู่โดยไม่สบายใจ เกิดความกังวลว่าโครงสร้างอาคารจะมีปัญหาหรือไม่

จำไว้นะครับว่า การก่อสร้างบางอย่างเราเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จริงแต่มันทำให้ปัญหาลดน้อยลง แต่หากเรามัวแต่คิดเพียงว่าไม่จำเป็น สิ้นเปลือง ก็จะเข้าตำรา “เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย” ซึ่งคงจะไม่คุ้มกันหรอกกับอาคารหรือบ้านที่เราต้องอยู่อาศัยไปทั้งชีวิต

ภาพจาก การดำเนินงานของ ทีมงาน ยู-ด้า ปั้นจั้น