กว่าจะได้เป็นเจ้าของที่ดินสักแปลงในทำเลที่ถูกใจ สิ่งสำคัญที่เราไม่ควรมองข้าม อันดับต้นๆ ก็คือ โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน ดูยังไง บอกอะไรเราบ้าง ?

โฉนดที่ดิน ดูยังไง ? ทุกวันนี้ มีมิจฉาชีพมากมาย ที่หากินโดยไม่สุจริต เรื่องการซื้อขายบ้าน ก็เป็นธุรกิจหนึ่งที่มีมิจฉาชีพแฝงตัวอยู่มากมาย เพราะฉะนั้นเนี่ยก่อนที่เราจะทำการซื้อขายบ้าน หรือที่ดินกัน ควรจะตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนเลยในขั้นแรกว่า คนที่เอาบ้าน หรือที่ดินมาขายเราเนี่ย เขาเป็นเจ้าขอจริงๆ หรือเปล่า พื่นที่ตรงกับที่เจ้าของที่ดินโฆษณาไว้หรือเปล่า ซึ่งสิ่งที่จะยืนยันได้ดีที่สุดนั่นก็คือ “โฉนดที่ดิน” ครับ

ทีนี้หลายคนอาจสงสัยว่า เอ๊ ถ้าไม่ใช่เจ้าของที่ดินจริงๆ แล้วปลอมโฉนดมาแอบอ้างเนี่ย ถึงเวลาไปโอนที่ ณ กรมที่ดินเนี่ย ยังไงก็ไม่น่ารอดสายตาเจ้าหน้าที่อยู่แล้วไม่ใช่หรอ คำตอบคือใช่ครับ แต่กรณีที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ก็คือ อาณาเขตที่ดิน หรือพื้นที่ ไม่ตรงกับที่คุยกันไว้ ซึ่งก่อนซื้อเราก็ควรตรวจสอบจาก โฉนด นี่แหละ ว่าใช่ขอบเขต บริเวณที่เราต้องการหรือเปล่า

Step 1 : ดูประเภทของโฉนด

โฉนดที่ดิน ดูยังไง ? ในข้อแรกก็ตามหัวข้อเลยครับ ก่อนจะตัดสินซื้อเนี่ย ให้ดูก่อนเลยว่า ที่ดินแปลงนี้มันมีโฉนดเป็นประเภทไหน เพราะมันสามารถบอกเราได้ว่าซื้อขายกันได้หรือเปล่า ติดสัญญาอะไรอยู่มั้ย โดยดูได้จากตัวอักษรบริเวณขวาบน และสีของครุฑครับ

โฉนดที่ดิน นส.4 (สัญลักษณ์เป็นครุฑแดง) – ถ้าเจอโฉนดประเภทนี้สบายใจไปเปราะนึงครับ เป็นประเภทที่มักพบได้เป็นส่วนใหญ่ในเขตเมืองทั่วไป คือ บ่งบอกว่าสามารถซื้อขายได้ โอนกรรมสิทธิ์ได้ถูกต้องตามกฎหมาย และอาจจะมีการแยกประเภทย่อยไปอีก เช่น น.ส. ๔ (ก-จ) เป็นการบอกความเก่าใหม่ของเวอร์ชั่นโฉนด ซึ่งปัจจุบันใหม่ล่าสุด(พ.ศ.2560) คือ จ. แต่…..ยังไม่จบแค่นั้นครับ! จากนั้นให้พลิกไปที่ด้านหลัง ว่าเป็น “โฉนดหลังแดง” รึเปล่า โฉนดหลังแดง  (แบบเดียวกับโฉนดที่ดิน นส.4) – คือโฉนดที่ดิน นส.4 ตามที่ว่าไว้ที่ข้อแรกแหละครับ แต่พอพลิกดูข้างหลังก็จะพบว่ามีเงื่อนไขบางอย่างเขียนไว้ เช่น ห้ามโอนภายในสิบปี นับตั้งแต่วันที่……. ซึ่งความหมายก็ คือ ห้ามโอนจนกว่าจะครบเวลาที่สัญญาได้กล่าวไว้นั่นแหละครับ เพราะฉะนั้นการจะซื้อ ขายถ้ายังไม่พ้นช่วงย่อมทำไม่ได้นะครับ และมีเงื่อนไขที่ควรรู้เพิ่มเติม ดังนี้ครับสามารถทำสัญญา จำนองได้ตามปกติ แต่ไม่สามารถฟ้องบังคับคดี เพื่อขายทอดได้ ถ้ายังไม่พ้นระยะเวลาไม่สามารถนำมาทำสัญญา ของฝากได้ถ้าต้องการจะซื้อขายกันล่วงหน้าก่อนหมดสัญญาจริงๆ มักใช้การ โอนลอย

เอกสาร นส.3 ก. (สัญลักษณ์เป็นครุฑเขียว) – เป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นหลักแหล่ง  คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้อขาย จำนองแบ๊งค์ได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคตเอกสาร นส.3 และ น.ส.3 ข. (สัญลักษณ์เป็นครุฑดำ) – เป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือรับรองจะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จะซื้อขายต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน 

สรุปในหัวข้อแรกเลยนะครับ ที่ดินที่ทำการซื้อขายแล้วอุ่นใจที่สุดคือ โฉนดที่ดิน นส.4 แบบไม่หลังแดง นอกเหนือจากนั้นควรศึกษาเพิ่มเติมให้ดีก่อนนะครับ

Step 2 : ดูรายละเอียดในโฉนด

หลังจากที่เราดูแล้วว่าโฉนดที่ดินนี้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว เราจะมาดูในส่วนของรายละเอียดที่ดิน ซึ่งสามารถบอก ทำเลที่ตั้ง, ขนาดพื้นที่, รายละเอียดของเจ้าของที่ดิน และประวัติการเปลี่ยนมือเจ้าของ รวมถึงสถานะของที่ดิน ณ ปัจจุบัน ซึ่งเราจะดูเป็นส่วนๆ ที่ควรรู้ แบ่งได้ ดังนี้

ส่วนระบุตำแหน่งที่ดิน

ส่วนตำแหน่งที่ดิน – จะประกอบไปด้วยข้อมูล ดังนี้เลขระวาง คือ เลขรหัสที่ใช้บ่งบอก บริเวณตำแหน่งที่ดิน ว่าอยู่แถวไหนเลขที่ดิน คือ เลขที่แสดงตำแหน่งของที่ดินที่อยู่ในระวางเดียวกัน (เจาะลึกลงจากเลขระวาง)หน้าสำรวจ คือ เลขแสดงแปลงที่ดิน (เจาะลึกลงจากเลขที่ดิน)ตำบลส่วนโฉนดที่ดิน – จะประกอบไปด้วยข้อมูล ดังนี้เลขที่โฉนดเล่ม และหน้าอำเภอจังหวัด

สำหรับข้อมูล ตำแหน่งที่ดิน และโฉนดที่ดินเหล่านี้เราสามารถนำมาใช้ค้นหางตำแหน่ง และรูปแบบแปลงที่ดินได้จาก dolwms.dol.go.th/ ซึ่งสามารถดูวิธีการตรวจสอบได้ ตาม Link นี้ ค้นหา แปลงที่ดิน ง่ายๆผ่าน Website , ค้นหา แปลงที่ดิน ง่ายๆผ่าน App มือถือ

และนอกจากนี้ยังสามารถใช้ หาราคาประเมิณจากกรมที่ดิน ได้จาก https://www.tgis-pv.treasury.go.th/index.php/view?lang=thai  ซึ่งสามารถดูวิธีการตรวจสอบได้ ตาม Link นี้ ค้นหา ราคา ประเมิน ที่ดิน แบบออนไลน์

ส่วนที่ระบุตัวตนเจ้าของโฉนด

ส่วนนี้จะเป็นชื่อ ที่อยู่ ของผู้ที่ครอบครองโฉนดนี้เป็นคนแรกครับ ส่วนถ้ามีการเปลี่ยนเจ้าของที่ดิน ก็จะถูกบันทึกอยู่ในโฉนดด้านหลังแทนครับ สำหรับบางคนที่รู้สึกแปลกๆ ทั้งๆที่เราเป็นเจ้าของโฉนดแท้ๆในปัจจุบัน แต่ชื่อในโฉนดหน้าแรกกลับไม่ใช่ชื่อของเรา ขอแสดงความเสียใจด้วยครับ ตรงนี้ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ แม้ท่านจะไปแจ้งหาย หรือขอเปลี่ยนใบใหม่ก็ตาม แต่ถ้าต้องการเปลี่ยนจริงๆ แนะนำเป็นว่าต้องไปแจ้งขอแบ่งแยกที่ดิน ซึ่งยุ่งยาก แล้วเสียเงิน เสียทองเปล่าๆครับ

ส่วนรูปแปลงที่ดิน

ส่วนนี้จะมีการบอก เนื้อที่โดยประมาณ, อัตราส่วนของแปลงที่ดิน และรูปแปลงที่ดิน

ส่วนบอกประวัตินิติกรรมที่เคยทำ

ส่วนนี้จะคือด้านหลังโฉนดครับ จะบอกถึงประวัติการทำนิติกรรมทั้งหมด เช่น เคยมีใครครอบครองไว้บ้าง เป็นระยะเวลาเท่าไหร่, เคยนำไปจำนอง หรือติดจำนองอยู่หรือเปล่า รวมทั้งสามารถบอกได้ว่าติดเงื่อนไข ว่าเป็นโฉนดหลังแดง(ห้ามมีการโอน) หรืแเปล่า เป็นต้น

Step 3 : ตรวจสอบโฉนด ว่าเป็นของจริงหรือไม่

สำหรับขั้นตอนนี้ ข้อมูลที่เราได้จากโฉนดที่ทางผู้ขายบ้านนำมาให้เราดูนั้น สามารถมีการปลอมแปลงได้ หากเกิดเหตุนี้จริงอาจจะทำให้เราได้รับความเสียหายได้ เพราะฉะนั้น ถ้ารู้สึกว่ามีอะไรไม่ชอบพากล ควรตรวจสอบดูว่า โฉนดที่ได้รับมานั้นเป็นของจริงหรือไม่ ซึ่งวิธีการก็มีหลายแบบ หลายขึ้นตอน สามารถติดตามได้ที่ ตรวจสอบ โฉนด ปลอม หรือจริง ดูยังไง

Step 4 : นำข้อมูลที่ได้จาก โฉนด เปรียบเทียบกับพื้นที่จริง

เมื่อเราได้รับข้อมูลมาจากโฉนดแล้ว ก็ถึงเวลาที่เราจะต้องตรวจสอบพื้นที่จริง ก่อนซื้อขาย หรือทำนิติกรรมใดๆ สำคัญมากนะครับ อย่าไว้ใจ เป็นอันขาด ยังไงๆ ก็ต้องไปลงดูพื้นที่จริงให้ได้ จากนั้นก็ดูคร่าวๆว่าที่นั้น ตรงกับข้อมูลในโฉนดหรือไม่ ถ้าทุกอย่างเรียบร้อยดี ก็จะช่วยสร้างความมั่นใจได้ว่าการซื้อ ขาย หรือทำนิติกรรมใดๆ ของเรานั้นจะเป็นไปอย่างเรียบร้อย ไม่ถูกหลอก ถูกโกงแน่นอนครับ
ขอบคุณบทความดีๆ จากบ้านเฮงๆ.com
(www.baan-hengheng.com)